哪些存量房貸不在調整范圍內？西藏地區(qū)存量房貸利率下調

　　8月31日晚，我國公布的《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通告》（以下簡稱《通告》）。根據《通告》，借款人有兩種方式減輕存量房貸壓力：一是申請新貸款置換存量；二是變更存量利率。

　　《通告》第二條確切，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

　　第三條指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應符合本通告第二條的法規(guī)。

　　2019年以來西藏自治區(qū)首套房貸利率下限情況表

　　西藏自治區(qū)

　　2019 年-至今：西藏一般類商業(yè)性貸款利率

　　目前，全國首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個BP。

　　哪些存量房貸不在調整范圍內？

　　建行表示，當前執(zhí)行利率如低于本次首套住房貸款擬調整到的利率水平，則不進行調整。從貸款類型看，住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業(yè)用房的貸款，不在本次調整范圍內；工行表示，對于組合貸中的商業(yè)性個人住房貸款，符合條件的可單獨調整利率水平。

　　從調整規(guī)則來看，由于LPR定改和住房貸款利率下限調整，規(guī)則均確切了三個時間段，即2019年10月7日前發(fā)放（且已轉換為LPR定價）、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發(fā)放的存量首套個人住房貸款利率下限。

　　從調整方式來看，多家銀行均表示將在2023年9月25日起主動進行批量下調，無需客戶申請。對于因調整導致首套房認定發(fā)生變化而符合相關規(guī)則的，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸等情況，可以于2023年9月25日起在貸款銀行進行申請，后續(xù)銀行會進行認定，符合后及時調整。調整后均當日生效。

　　由于每位購房者貸款利率不同，因此也會出現(xiàn)貸款利率可能低于所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限的情況（尤其是在2022年10月規(guī)則調整后，不少城市利率低于全國利率下限LPR-20bp的情況），如果出現(xiàn)，銀行不會調整，即不會造成因調整后利率上調至法定下限的情況。

　　此次存量房貸利率的調整，主要針對2023年8月31日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

　　各大銀行通告中特別提及，除原貸款發(fā)放時滿足房屋所在城市首套房貸利率標準的房貸外，執(zhí)行“認房不認貸”法規(guī)后，又有以下兩類具體情形屬于此次利率調整范圍：

　　1. 房屋購買時家庭在當地沒有其他成套住房，但因當地部門采取“認房又認貸”導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現(xiàn)在當地部門執(zhí)行“認房不認貸”法規(guī)的；

　　2. 房屋購買時不是家庭在當地唯一成套住房，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當地唯一成套住房且當地部門執(zhí)行“認房不認貸”法規(guī)的。

　　但需要注意的是，屬于這兩類情形的客戶，各銀行都需由客戶向發(fā)放貸款的銀行主動申請利率調整，并提供相關證明材料。